Si vous allez recevoir un héritage et que vous vous demandez si un usufruitier peut vendre l’appartement hérité, vous trouverez ici toutes les informations dont vous avez besoin à ce sujet.
Le concept d’usufruit est bien connu de ceux qui ont déjà fait partie d’un processus d’héritage. C’est un droit qui est lié à la propriété d’un bien et lié à deux autres notions que nous aborderons en détail : la nue-propriété et la pleine propriété.
La plus courante est que l’usufruit et la nue-propriété reviennent à la même personne, mais que se passe-t-il lorsque ces droits sont partagés entre plusieurs ? Nous voulons résoudre tous vos doutes, nous allons donc clarifier ci-dessous en quoi consistent ces droits, si vous pouvez vendre un appartement en usufruit et quelles sont vos options si vous vous trouvez dans cette situation.
La vente du bien en usufruit de succession sans indivision
Il n’y a plus d’indivision. L’article 595 du Code civil prévoit que l’usufruitier peut vendre son droit sans avoir à demander l’autorisation des nu-propriétaire. Mais attention, c’est bien son droit qu’il peut revendre, et non l’intégralité du bien immobilier !
Dans tous les cas, si vous envisagez de vendre le bien dont vous avez hérité, nous savons que parfois les ventes sont compliquées, c’est pourquoi nous vous accompagnons tout au long du processus, avant et même après si vous en avez besoin.
Qu’est-ce que l’usufruit ?
L’usufruit est un droit qui accorde à une personne l’usage et la jouissance d’un logement dont elle n’est pas propriétaire. Ce droit peut être temporaire, c’est-à-dire pour une durée déterminée ; ou ça peut être pour la vie, c’est pour la vie.
Lorsqu’une personne devient usufruitière, de nombreux doutes surgissent généralement quant à ses droits, car, comme nous l’avons dit, elle n’est pas propriétaire de la propriété dans laquelle elle vit. Ainsi, pour mieux comprendre les limites de l’usufruit, nous allons expliciter deux notions étroitement liées à ce droit : la pleine propriété et la nue-propriété.
La propriété est divisible
Normalement, lorsque vous achetez une propriété, vous acquérez 100 % de la pleine propriété. Cela signifie que vous pouvez en disposer comme bon vous semble : l’occuper, le vendre, le louer, l’hypothéquer, etc.
Mais cette pleine propriété se compose de deux droits :
- L’usufruit : le droit d’usage et de jouissance, c’est-à-dire le droit d’occuper et d’habiter la propriété.
- Celle de la nue propriété : la propriété ou la propriété du bien.
Ainsi, celui qui a la nue propriété d’un bien manifeste sa propriété, mais cela ne veut pas dire qu’il puisse en faire usage, et l’usufruitier peut l’occuper et l’habiter ; mais il n’en est pas le propriétaire. Ainsi, la pleine propriété n’est obtenue que lorsque la nue-propriété et l’usufruit reviennent à la même personne.
Comment l’usufruit est-il obtenu ?
La manière la plus courante de devenir l’usufruitier d’une maison est par le biais d’un processus d’héritage.
Il existe deux types d’usufruit :
Le bénévole : Lorsque le défunt le prévoit volontairement dans son testament.
Le licite : Le Code civil établit l’usufruit au profit du conjoint veuf qui, à condition qu’ils ne soient pas séparés de droit ou de fait au moment du décès, a le droit de :
- S’il y a des enfants, l’usufruit d’un tiers d’amélioration.
- S’il n’y a pas d’enfants, mais qu’il y a des ascendants, l’usufruit de la moitié de l’héritage.
- S’il n’y a pas d’enfants ou d’ascendants, l’usufruit des deux tiers de la succession.
Dès lors, compte tenu de cela, le conjoint veuf peut se retrouver devant deux scénarios :
- Conservez 50% de la nue-propriété et 100% de l’usufruit, vous seriez donc propriétaire de la moitié de la maison et bénéficieriez également du droit d’usage.
- Préservez l’usufruit et que le reste des héritiers partagent la nue-propriété. Dans ce cas, vous auriez le droit d’occuper le logement, mais vous n’en seriez pas propriétaire.
Un bien peut-il être vendu avec usufruit ?
L’usufruit est un droit intouchable par la loi. Ainsi, le nu-propriétaire ne peut vendre la pleine propriété du logement, d’une part parce qu’il ne l’a pas et d’autre part, parce qu’il ne peut priver l’usufruitier de son droit d’y habiter. Vous pourriez vendre la nue-propriété à un tiers, mais celui-ci ne pourrait pas l’occuper pendant la durée de l’usufruit.
L’usufruitier ne peut pas non plus vendre la propriété de la maison, simplement parce qu’il n’en est pas le propriétaire. Il ne pourrait vendre son droit d’usufruit qu’à un tiers, mais dans ce cas, l’acquéreur perdrait tous ses droits une fois l’usufruit expiré, s’il est temporaire ; ou au décès de son propriétaire d’origine, si c’est pour la vie.
En résumé, seulement lorsque l’usufruit est éteint, pour cause de décès ou d’expiration ; le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété du bien et peut en disposer librement.
Une fois que cela se produit, nous pouvons vous aider avec les procédures de vente. Nous préparerons toute la documentation, nous gérerons l’acte avec le notaire et nous vous accompagnerons le jour de la signature.
Alors, qu’est-ce que tu peux faire ?
Dans les cas où il y a un droit d’usufruit sur une maison que nous voulons vendre, il y a 4 options :
- Vendre de gré à gré la pleine propriété, c’est-à-dire à la fois l’usufruit et la nue-propriété, à un tiers. De cette façon, l’acheteur acquiert la pleine propriété sans aucune des limitations que nous avons mentionnées. Cette option est la plus simple, mais elle nécessite l’accord de toutes les parties, ce qui n’est pas peu de chose.
- Vendre la propriété nue à un tiers et que l’usufruitier conserve son droit. De cette manière, la propriété du bien est transférée, mais l’usufruitier continuerait à habiter la maison jusqu’à l’expiration de son droit, pour cause d’expiration ou de décès. L’acheteur doit donc être prêt à attendre pour acquérir la pleine propriété du bien.
- Que le nu-propriétaire achète le droit d’usufruit à son propriétaire pour garder la pleine propriété du bien. En toute logique, si l’usufruitier cède son droit, soit au nu-propriétaire, soit à un tiers de gré à gré, il doit recevoir la contrepartie financière correspondante.
- Que l’usufruitier renonce à son droit au profit du nu-propriétaire. Ceci est courant lors du traitement de la succession, dans ces cas, le conjoint veuf renonce à son droit en faveur de ses enfants. Cependant, cette option est un peu plus complexe que les précédentes et il est conseillé de consulter un expert au préalable.
La solution la plus rapide et la plus simple est la première option, la vente de gré à gré. Si tel est votre cas, nous évaluerons votre propriété, nous étudierons le prix du marché dans la région et nous contacterons les acheteurs de notre base de données pour vous aider à vendre la propriété dans les meilleurs délais.
Comment est annulé un usufruit viager ?
Le droit d’usufruit est un privilège, c’est-à-dire une charge qui s’applique sur un bien pour indiquer qu’il est compromis. Par conséquent, cela apparaîtra enregistré dans le registre de la propriété et devra être annulé une fois le droit éteint, afin de vendre la propriété.
Pour annuler ce droit, l’acte de décès de l’usufruitier et la demande d’annulation de l’intéressé doivent être présentés au Registre Foncier, ce qui implique que certaines taxes devront être payées au préalable.
Bref, l’usufruitier peut vendre une maison héritée, mais comme vous avez pu le voir précédemment, plusieurs aspects doivent être pris en compte et certaines démarches doivent être effectuées, ce qui peut devenir assez complexe. Pour cette raison, il est toujours conseillé de faire appel à des experts tels qui peuvent vous aider à préparer toute la documentation dont vous avez besoin pour pouvoir signer l’acte authentique de vente.
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